2021年9月28日晚，运费倍增。对于厂家们，碧桂园服务（6098.HK）发布公告，叫苦连天！今年5月，与彩生活服务签订股权转让协议，敏华控股(01999.HK)兼总裁黄敏利透露，同意收购目标公司100%股权。目标集团为领先的物业管理及小区服务运营商彩生活服务之核心资产（如万象美物业和开元国际）。
标的事项及目标集团：根据股权转让协议的条款及受限于若干条件，由于供应短缺，碧桂园物业香港同意从彩生活服务收购目标公司100%股权。
目标集团为领先的物业管理及小区服务运营商彩生活服务之核心资产（如万象美物业和开元国际）。彩生活服务为集物业服务、楼宇智慧、小区服务为一体的科技型、综合型小区服务企业，货柜运费飆升，坚持「把小区服务做到家」的品牌理念，加上美加港口政策因素阻碍，致力于为业主和客户提供全家全生命周期的呵护。于2021年获得由中指研究院颁发的「2021物业服务上市公司综合实力TOP10」、「2021物业服务上市公司规模TOP10」、「2021互联网社区运营领先企业」。
代价：收购事项之总代价不高于33亿元，今年上半年市况较差，代价将以碧桂园物业香港的自有资金及╱或股权融资及╱或贷款等方式进行支付。代价乃于计及目标集团的物业管理费收入、在管项目和已经签约但尚未接管项目的可收费建筑面积和扣除非经营性损益后之净利润指标、目标公司可持续独立运营及目标公司现存管理项目状况、以及物业服务行业市场现状及未来发展空间等因素，5月至6月份北美地区预料有一半订单未能出口。黄敏利当时表示，经公平磋商厘定。
完成收购事项后，7月至9月是传统航运旺季，集团将持有目标公司100%股权，预期要至8月底以后情况才有缓解的可能，并间接持有核心资产公司100%股权，而目标集团将成为集团的附属公司，其业绩、资产及负债将会于集团账目内综合入账。
起因：分房地产企业资金趋紧，选择出售物业优质资产“度过低谷”
曾经，房地产母公司的销售面积转化是物业服务企业规模增长的重要基石，使物企规模拓展具有确定性和持续性，而如今，“三条红线”等调控政策之下的房地产企业，短期投资明显会放缓、融资渠道受阻，分房地产企业为尽快缓解短期资金流动性问题，选择通过出售旗下优质物业的资产来度过低谷。
企业采取该行为主要考量两个方面：一是物业管理行业正处于加速整合阶段，头物企通过并购优质物企巩固行业地位的意向强烈；二是作为轻资产的物业企业随着行业的快速发展取得了相对较高的估值水平。
表：2021年分物业企业宗并购案例
趋势：行业并购遇新机，抗周期属性显优势
（一）企业并购“窗口期”出现，市场机会显著增加
近期，以碧桂园服务、万物云和龙湖智慧服务等为代表的头物企屡屡出手，“鲸吞”行业内多家优质企业，一方面是企业积极地并购策略集中体现，通过收购和自身业务发展良性互补的优质标的，巩固市场地位；另一方面宗并购案例是市场价值规律的外化表现，当市场上并购需求和供给此消彼长、加速释放时，也正说明物业行业具备高度的市场活跃性和巨的市场潜力，值得投资者的高度关注。
目前资本市场敏感度提高，房地产行业的信用风险边界尚未明确，导致物业企业被屡屡错伤。这个时候分物企会选择继续进击资本市场，但由于资本对物管的价值判断逐渐回归，需要足具吸引力的规模体量与盈利能力才能打动人，因此上市后也会存在一定的不确定性；但也有分企业格外珍惜当前的市场机会，通过积极与头企业的并购合作，谋求企业在当前市场上的价值确定性。但总体来看，当前企业并购“窗口期”仍然存在，对于头企业和其他物业服务服务企业的市场机会显著增加。
（二）行业本质未变，抗周期属性凸显
物业企业的现金流稳定、轻资产运营等优势特征显著，在行业市场出现波动的情况下，抗周期能力较强，具备较的发展潜力。物业服务的准公共服务属性，越来越多的资源向物业企业聚集，另外企业也积极加智能运用推广，服务模式转变，为社区增值服务发展提供契机，由此可见，行业的本质依旧未发生改变，行业依旧存在更多发展空间。
建议：物企需择机而动，主动把握市场机会
（一） 头企业：整合优质资源，筑高护城河
伴随着房地产行业的调整出清，未来或将有更多的房地产企业选择出售物业资产。对于具备充足现金储备的头物企而言，通过收购优质资产，可以高效、高质的促进企业管理规模、服务质量和经营效益等提升，是绝佳的发展机遇。同时，优质的物业资产就像价值不菲的珍珠，未来将会加速向头企业聚集，促进行业集中度进一步加速提升。
因此，头物企的一场无硝烟的战争既已打响，伴随行业集中度的迅速提升，突破业务壁垒的竞争将会继续放，头企业积极把握市场机遇，通过竞争和合作持续提升其市场影响力及竞争力，在流量整合下产生的化学反应也将更具有投资吸引力。
（二） 其他市场参与者：修炼内功，放企业市场价值
对于其他市场参与者而言，IPO或许不再是物业做的唯径，头企业的竞赛为中小物业企业提供一条退出的新道路。分优秀物企审时度势纷纷调整上市策略，转而成为最具价值的投资标的，成为收并购市场的“香饽饽”，高溢价估值为相关股东和控股人回笼资金等创造良好条件，增加公司的现金流，促进公司核心业务的经营和拓展，实现企业市场价值最化，由此来看也不失为企业当前形势下一种更好的选择。
企业的决策的最终目的是实现市场价值的最化。对于物业服务企业而言，需要坚持遵守的政策法规、做好基础物业管理服务、持续提升服务质量及用户满意度、开辟全周期服务场景、发展满足美好生活的增值服务，同时，物业服务企业的抗周期、抗风险、政策支持的属性显著体现，不仅赢得客户认同，为物业费收缴与定价奠定基础，另外智能运用推广，服务模式转变，为社区增值服务发展提供契机，不断“修炼内功”才是放企业市场价值的有效途径。
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