10月15日，世茂股份（600823.SH）宣布，证监会核准世茂股份向专业投资者公行面值总额不超过66.38亿元公司债券的登记申请，同时，该批复自同意登记之日起24个月内有效，世茂股份可在登记有效期内分期发行公司债券根据世茂股份9月26日在上海证券交易所披露的招股说明书（登记草案），该公司债券拟用于偿还其持有的公司债券，据《第一财经记者》报道，这是自2021 7月以来上市房地产企业发行的规模最的公司债券，流动余额总计75亿元，利息3.1亿元。然而，此次发行规模与8月20日世茂股份原发行规模相比，实际上有所缩小，世茂股份披露的申报草案显示，世茂股份“向证监会申请公司债券发行限额不超过79亿元（含79亿元），并计划偿还7笔债券本息，共计79.09亿元。事实上，发行规模也有所缩小。今年2月，雅居乐有一笔金额高达70亿元的小型公行债券，已在上海证券交易所注册并生效。然而，当该债券于2020年12月中旬首次被接受时，披露的发行金额“不超过82.47亿元（含82.47亿元）”。相比之下，发行限额减少了12.47亿元。根据上海证券交易所2月份对雅居乐债券的审查反馈，这一变化源于上海证券交易所的监管，“请发行人按照《上海证券交易所公司债券发行上市审查规则第1号应用指引-申请文件及编制》的规定，说明本次债券募集资金的规模和用途是否符合上述文件附件4的相关要求。”
如上述指引所述，“对于2020年8月10日（含）后验收的住宅房地产企业项目，申报发行金额不得超过待偿还和转售公司债券本息规模的85%”，因此，Yajule在回复审计意见时表示，由于上述规定，“本次债券申报发行金额已修订为不超过70亿元（含70亿元）。截至2020年9月底，发行人及其控股股东到期转售的公司债券本息规模共计82.47亿元。按85%计算，本次债券申报发行金额不超过70.10亿元。” 今年以来，power construction real estate、hailenberg等公司在上海证券交易所和深圳证券交易所提交的申请也发生了同样的变化，尽管世贸股份的变化与意见披露没有直接关系，其发行规模为66.38亿元，约为其预计偿还78.1亿元到期债券本息的85%。公开信息显示，上海证券交易所上述指引于2020年11月发布；此前，8月中旬是实施“三条红线”的节点。此后，房地产企业融资规模的下滑有目共睹，据中信建投（2021）研究报告显示，1-9月，房地产企业公司债券发行规模出现下行波动，1月份发行规模超过350亿元；9月，共发行公司债券13只，发行规模仅172亿元，同比下降54.0%，环比下降29.7%。其中，房地产上市企业发行规模55亿元，环比下降41.9%；非上市房地产企业发行规模约117亿元，环比下降22.0%。据研究院统计，2021前三季度，房地产企业境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%，与上半年下降16%相比，进一步扩了5个百分点。2021前三季度债券发行规模约占2020年的63%，同时，2021第三季度，国内外债券融资到期债务约3552亿元，同比增长9.1%；2020年第四季度以来，受金融侧监管的影响，新债发行规模长期低于到期债务规模，新债发行净额连续四个季度为负值，实际上是受房地产业发展形势和监管政策的双重影响，资本市场的悲观情绪发酵，导致2021前三季度房地产企业的侧债发行量下降。一家排名前十的房地产企业的内人士告诉记者，“目前，许多领域的资本市场对房地产行业都非常紧张和过敏。”
然而，与海外市场频繁波动相比，自2021以来，国内货币政策一直保持稳定和中性，债券市场整体保持低位和稳定。房地产企业仍以国内债券规模为主。前三季度，国内债券发行约5319亿元，同比下降12%，但占整体规模的69%左右，是近五年来比例的
