本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
继今年4月份首次减少超10亿港元用于“投资及收并购”的募投资金后，最新价：4.45港元）股份约180.30万股，近期，平均价为每股约4.35港元，保利物业服务股份有限公司（6049.HK，共计增持约784.45万港元。在此次增持后，以下简称“保利物业”）二度削减收并购资金，郭為持有神州控股的股份占比从20.18%增加为20.29%。(记者 袁东)，将其配置比例由37%下调到18.5%，用于增值服务的资金分配比例则由35%提升至62.5%。
经过上述两次调整，保利物业的收并购预算额度从29.74亿港元降至9.65亿港元，近20亿港元转投至增值服务的开拓上。截至目前，公司用于增值服务业务的资金增至32.6亿港元。
《经营报》记者注意到，自2019年底上市以来，保利物业通过收并购仅拿下一个项目，即收购成都华昌物业发展有限责任公司（以下简称“华昌物业”）的80%股权。
而放眼整个行业，扩规模仍是物管公司发展的核心。根据亿翰智库统计，2020年，上市物企披露的有效收购事件共76起，是2019年的2.81倍，总花费金额为107亿元。
在其他同行积极跑马圈地的背景下，“鱼吃小鱼”已成常态，保利物业一再削减并购资金是否会对自身竞争力造成影响？对此，记者致电致函保利物业方面，其证券相关工作人员表示，“公司不接受采访。”
值得注意的是，就在发布调整IPO所获资金安排公告次日，保利物业股价上扬，截至7月19日收盘，报收49港元/股，当天涨幅5.04%。
收并购谨慎
2019年12月，保利物业正式港交所挂牌上市，其全球发售所得款项的净额约为52.18亿港元。根据招股书计划，公司将上市后募集的资金分别投向投资及收并购、开拓增值服务、升级数字化和智能化管理系统、运营资金和公司一般用途。
其中，57%的募资拟用于投资及收并购，以进一步发展联盟及扩公司物业管理业务的规模，包括收购及投资其他物业管理公司，以及收购及投资侧重非住宅物业（如公共及其他物业）的物业管理公司。
另外，15%的募资将投向增值服务的开拓，包括投资提供社区产品及服务的公司，为商业设施升级硬件、开拓智慧社区及运营服务。余下的募资约18%用于升级数字化及智能化管理系统；约10%用作运营资金及一般公司用途。
2020年12月，保利物业以8100万元入股华昌物业，持股80%。天眼查显示，华昌物业于1993年，实缴资本为410万元，经营范围包含物业管理；房屋拆迁；室内装饰；招投标代理等。
对此，保利物业表示，华昌物业在成都商办及公建领域拥有良好的资源优势、市场影响力和品牌美誉度。通过双方资源及能力互补，华昌物业有利于提升公司在西南地区商业写字楼及公建物业管理服务的竞争力。年报显示，华昌物业在2020年为保利物业带来的收入不到800万元。
截至2020年12月31日，保利物业来自第三方的合同管理面积约为3.27亿平方米，较2019年同比增长约3870万平方米。同时，新增第三方合同管理项目382个，对应单年合同金额约17.15亿元（不含续签项目）。
记者注意到，在上述业务拓展中，保利物业倚重的是招投标方式而非收并购。过去一年，公司通过招投标新签约合同管理项目355个，对应单年合同金额为16.4亿元（不含续签项目），金额比例就已达到95.6%。其中，非住业态单年合同金额占比超过65%。
在上述背景下，2021年4月，保利物业首次削减收并购资金的配置额度，将其比例从57%降至37%，用于增值服务开拓的资金比例提高至35%，另外两项用途额度不变。
对此调整，保利物业表示，在市场上寻获业务范围及规模等方面符合公司要求的标的需要一定时间，但其同时也强调，未来将继续积极物色合适的投资并购标的。截至上述公告日，保利物业已使用全球发售所得款项约9980万港元，尚未动用所得款项净额约51.184亿港元。
而三个月后，保利物业再次宣布更改IPO募资用途，其称，“为提升资金使用效率”，将收并购的资金安排比例由37%再下调到18.5%，用于升级数字化及智能化管理系统的资金由18%缩减到9%。从这两项用途压缩的资金将转移至增值服务，其比例由35%幅上升至62.5%。
此外，为进一步做做优增值服务业务，保利物业建议将进一步开拓公司的增值服务用途的范围修订为“开拓社区、商办、城市管理等生活场景相关及物业、车位、商铺租售等资产相关的增值服务产品及服务，升级硬件以及开拓智慧社区及商业设施运营服务，开拓写字楼等商业运营相关增值服务”。
如此一来，保利物业上市仅一年多时间，其用于收并购的资金安排已从最初的29.74亿港元幅削减至9.65亿港元；开拓增值服务的资金配置由7.83亿港元幅增至32.6亿港元。
毛利率承压
值得注意的是，“鱼吃小鱼”，当前的物管行业正在加速洗牌。中指物业研究院发布的《物业管理行业2021年上半年总结与下半年展望》显示，2021年上半年，扩规模仍是物业服务企业发展的核心。诸多企业特别是型企业纷纷开始制定并公布管理规模的增长目标，如恒物业在2021年初制定每月外拓面积不低于3000万平方米的年度目标；表示在2021年其规模将达到2亿平方米，未来3年在管面积预计增长10倍。
在扩规模手段方面，物企主要依靠借助关联地产公司、第三方市场化拓展、收并购等。其中，依托收并购增加规模对于具有充裕资金的物业服务企业而言，是较为理想的扩张方式，既有利于短时间提升规模，发挥规模效应，减少新建团队的成本，也有利于快速切入新赛道，拓展新业态。
不过，在此行业背景下，相较于规模需求，保利物业本身面临的毛利率增长难题或更为棘手。
年报显示，目前保利物业最的收入来源仍是物业管理服务。2020年，公司来自该项业务的收入同比增长约28.7%至49.48亿元；来自非业主增值服务的收入同比增长38.5%至13.41亿元；来自非业主增值服务的收入同比增长约51.5%至17.48亿元。
报告期内，保利物业的毛利率为18.65%，同比下降1.64个百分点，主要是由于社区增值服务的毛利率出现下降，同比下滑10.4个百分点至30.3%，但依然高于公司整体毛利率。而物业管理服务的毛利占比达到46.7%，但其毛利率只有14.2%。
保利物业称，社区增值服务毛利率出现下降，主要是受2020年上半年疫情影响，分入户式增值服务、社区媒体、社区空间等业务开展受阶段性限制，以及美居、社区零售等处于成长期的业务高速增长，收入占比提升，拉低了整体毛利率表现。
即便如此，过去一年，非业主增值服务和非业主增值服务对保利物业毛利的贡献率也达到53.3%。因此，对于增值服务赛道的前景，保利物业以持续加码表示持乐观态度。
除了“”增值服务，另一方面，保利物业亦力发展被其视为“蓝海”的公共服务业务。
早年间，保利物业推出以城镇服务为核心载体的产品——“镇兴”，以自身的管理体系与管理能力，提供或其他企事业单位采购的公共产品与服务，承接所剥离的分公共服务管理职能。
目前，保利物业提供的公共服务包括高校及教研物业、城镇景区、办公楼、城市公共设施、轨道及交通物业等多种业态，并逐渐向高校及教研物业、轨道及交通物业、城镇景区业态聚焦。
截至2020年12月31日，保利物业公共服务在管的项目数量为393个，较2019年底增加127个，在管面积约2.01亿平方米。其中，业态的在管项目数量达212个，占比超过50%。公司源自公共及其他物业的收入约为8.04亿元，较2019年同期增长约67.2%，占物业管理服务总收入约16.2%，较2019年同期提高约3.7个百分点。
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